Estos 30 mercados de vivienda tienen la mayor cantidad de propietarios con hipotecas negativas.

¿Quieres más historias sobre el mercado de vivienda de Lance Lambert en tu bandeja de entrada? Suscríbete al boletín informativo de ResiClub. Desde que el auge del mercado de vivienda tras la pandemia se desvaneció en el verano de 2022, algunas partes sobrecalentadas del país—particularmente en el Oeste, Suroeste y Sureste—han experimentado caídas en los precios de las viviendas desde su pico (ver este mapa). Mientras que muchos de estos mercados han visto solo caídas modestas, algunas áreas metropolitanas, como Cape Coral-Fort Myers, Florida, y Austin, han sufrido correcciones de precios de vivienda que yo consideraría "materiales", cayendo un 18.9% y un 27.3%, respectivamente, desde sus picos. Estas caídas regionales en los precios de la vivienda plantean la pregunta: ¿Cuántos prestatarios hipotecarios tienen actualmente capital negativo y están realmente en situación de deuda? Para averiguarlo, ResiClub se puso en contacto nuevamente con ICE Mortgage Technology. 1.5% —> La participación de las hipotecas de propietarios en EE. UU. que tienen capital negativo* (es decir, en deuda) a finales de mayo de 2026, según datos de ICE Mortgage Technology proporcionados a ResiClub esta semana. En abril de 2025, esa cifra era del 1%. 23% —> La participación de las hipotecas de propietarios con capital negativo (es decir, en deuda) a finales de septiembre de 2009, según Cotality/FirstAmerica. ¿Por qué, a nivel nacional, aún no hay muchos propietarios en situación de deuda a pesar de la caída en los precios de las viviendas en algunos mercados? Los precios de las viviendas existentes a nivel nacional aún están bastante cerca de los máximos históricos. Mientras que muchos sectores del Oeste, Suroeste y Sureste han visto precios de viviendas existentes disminuir desde al menos algún punto de su pico durante el auge habitacional de la pandemia y los precios de viviendas nuevas han retrocedido desde su pico, los precios existentes agregados de viviendas unifamiliares a nivel nacional siguen muy cercanos a los máximos históricos. Amortización de tasas hipotecarias ultrabajas. Muchos propietarios aseguraron tasas hipotecarias ultrabajas durante el auge del mercado de vivienda de la pandemia. Con tasas fijas alrededor del 2% al 3%, esos pagos mensuales incluían una mayor proporción de reembolso del capital desde el principio. Eso significa que los prestatarios han estado pagando sus saldos más agresivamente de lo que lo harían con préstamos de tasas más altas. A partir del primer trimestre de 2026, el 49.9% de los titulares de hipotecas aún tienen tasas por debajo del 4%, lo que ha ayudado a algunos prestatarios a acumular capital más rápido y proporcionarles un mayor margen. Pocos compradores realmente compraron en el pico en los mercados en corrección. Incluso en mercados de auge a corrección como Austin o Cape Coral, Florida, solo un pequeño porcentaje de propietarios compró en el punto más alto del mercado en primavera de 2022. La mayoría de los propietarios actuales en esas áreas compraron antes del pico. Esta exposición limitada en el pico ayuda a explicar por qué el capital negativo, hasta ahora, no ha sido un gran problema, incluso en algunas de las áreas metropolitanas más afectadas. Mientras que solo el 1.5% de las hipotecas de propietarios en EE. UU. tienen capital negativo, hay algunos sectores del Sunbelt donde esa cifra es ahora superior al 5%. Haz clic aquí para ver una versión interactiva del mapa a continuación. Entre las 100 principales áreas metropolitanas para las cuales ICE Mortgage Technology proporcionó datos a ResiClub, estas 10 áreas metropolitanas tienen la mayor proporción de hipotecas de propietarios que actualmente están en deuda: Cape Coral-Fort Myers, Florida —> 11.1% Lakeland, Florida —> 7.8% San Antonio —> 7.7% Austin —> 6.6% North Port, Florida —> 5.3% Jacksonville, Florida —> 4.1% Tampa, Florida —> 4% Baton Rouge, Luisiana —> 3.5% Dallas —> 3.5% Deltona, Florida —> 3% Entre las 100 principales áreas metropolitanas para las cuales ICE Mortgage Technology proporcionó datos a ResiClub, estas 10 áreas metropolitanas tienen la menor proporción de hipotecas de propietarios que actualmente están en deuda: Bridgeport, Connecticut —> 0.1% San José, California —> 0.1% Boston —> 0.2% Los Ángeles —> 0.2% Hartford, Connecticut —> 0.2% Madison, Wisconsin —> 0.3% Grand Rapids, Michigan —> 0.3% Oxnard, California —> 0.3% New Haven, Connecticut —> 0.3% Nueva York-Newark, Nueva Jersey —> 0.3% La tabla a continuación muestra la descomposición por antigüedad de los 30 principales mercados de vivienda de áreas metropolitanas con la mayor proporción de prestatarios hipotecarios en deuda. Haz clic aquí para ver una versión interactiva/ordenable de la tabla a continuación, que incluye las 100 áreas metropolitanas examinadas por ICE Mortgage Technology. Incluso en mercados como Cape Coral (11.1%) y Austin (6.6%) que tienen mayores proporciones de hipotecas de propietarios actualmente en deuda, esto sigue estando lejos de los niveles vistos en la cúspide de la crisis financiera. Para comparación, en septiembre de 2009, un asombroso 68% de los prestatarios hipotecarios en Nevada, 48% en Arizona y 45% en Florida estaban en deuda. Hasta ahora, en los mercados en declive, realmente son solo las hipotecas de 2022, 2023, 2024 y 2025 las que se ven afectadas. Y en esos mercados en declive, son los prestatarios con poco capital, como los prestatarios de FHA y VA que pagaron tan solo un 3.5%, quienes tienen más probabilidades de haber cruzado a un capital negativo real (para evidencia, consulta este gráfico). Gran panorama: Si los precios de las viviendas en partes del Suroeste, Sureste y Oeste continúan experimentando ligeras caídas en los precios de la vivienda, la proporción de prestatarios recientes que están en deuda en esos mercados aumentará más allá de los niveles que hemos expuesto hoy. Sin embargo, salvo un cambio importante hacia abajo, aún no se acercaría a las profundidades del capital negativo visto en 2009 o 2010. *El capital negativo significa que un propietario debe más en su hipoteca de lo que vale actualmente el mercado de la vivienda. En el sector de la vivienda, esto se refiere históricamente como estar en deuda. Por supuesto, algunos prestatarios que no tienen capital negativo—pero que solo tienen un poco de capital positivo—podrían aún estar en una situación complicada después de considerar los costos de transacción, y otros prestatarios/propietarios que hicieron un pago inicial estándar, en particular aquellos que compraron en la primavera de 2022 en mercados como Punta Gorda, Florida, o Austin, podrían tener capital positivo pero aún así tener una vivienda cuyo valor es menor al precio de compra. Los últimos dos ejemplos no son lo que la industria llama estar en deuda, incluso si efectivamente están en una situación complicada.