Ezekben a 30 lakáspiacon van a legtöbb negatív tőkehelyzetű otthonos.

Több lakáspiaci történetre van szükséged Lance Lambert ResiClubjától az inboxodba? Íratkozz fel a ResiClub hírlevelére. Mivel a pandémia lakásboomja 2022 nyarán elhalt, az ország egyes túlhevült részei – különösen a Nyugaton, Délnyugaton és Délkeleten – tapasztalták a lakásárak csökkenését a csúcsról (lásd ezt a térképet). Miközben sok piacon csak szerény csökkenések voltak, néhány nagyvárosi területen, mint Cape Coral-Fort Myers, Florida és Austin, úgynevezett „jelentős” lakásár-korrekciók történtek, ahol az árak 18,9% és 27,3%-kal csökkentek a csúcsról. Ezek a regionális lakásár-csökkenések felvetik a kérdést: Hány jelzáloghitel-felvevő rendelkezik jelenleg negatív tőkével és van valóban „víz alatt”? A válaszért a ResiClub újra felkereste az ICE Mortgage Technology-t. 1,5% —> Az Egyesült Államokban a negatív tőkével rendelkező lakástulajdonosok jelzáloghitelének aránya* (azaz víz alatt) 2026 májusának végén, az ICE Mortgage Technology ResiClub számára biztosított adatai szerint. 2025 áprilisában ez az arány 1% volt. 23% —> A negatív tőkével rendelkező lakástulajdonosok jelzáloghiteleinek aránya (azaz víz alatt) 2009 szeptemberének végén, a Cotality/FirstAmerica szerint. Miért van az, hogy országos szinten még mindig nem sok lakástulajdonos van víz alatt, annak ellenére, hogy egyes piacokon csökkentek a lakásárak? Az országosan aggregált meglévő lakásárak még mindig elég közel vannak a valaha volt legmagasabb szinthez. Míg sok nyugati, délnyugati és délkeleti területen a meglévő lakásárak csökkentek a pandémiai lakásboom csúcsáról, az új lakásárak is visszaestek a csúcskról, az országosan aggregált meglévő egycsaládos lakások ára még mindig elég közel áll a valaha volt legmagasabb rekordhoz. Az ultraalacsony jelzáloghitel-kamatlábak amortizációja. Sok lakástulajdonos rögzítette az ultraalacsony jelzáloghitel-kamatlábakat a pandémiai lakásboom során. A 2%-3%-os rögzített kamatok mellett a havi törlesztőrészletek a tőketörlesztés nagyobb arányát tartalmazták már a kezdetektől fogva. Ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevők agresszívebben csökkentették az egyenlegeiket, mint ahogy azt a magasabb kamatozású hitelek esetén tették volna. 2026 első negyedévében a fennálló jelzáloggal rendelkező ügyfelek 49,9%-ának még mindig 4% alatti kamatai vannak, ami segített néhány hitelfelvevőnek gyorsabban tőkét felhalmozni, és nagyobb tartalékot biztosítani számukra. Csak kevés vásárló vásárolt ténylegesen a csúcson a korrekciós piacokon. Még a boomból korrekciós piacokra, mint Austin vagy Cape Coral, Florida, a lakástulajdonosoknak csak kis része vásárolta meg a piac csúcsárán a 2022 tavaszán. A jelenlegi lakástulajdonosok többsége ezeken a területeken a csúcs előtt vásárolt. Ez a korlátozott kitettség a csúcs időszakában segít magyarázni, hogy miért nem vált eddig komoly problémává a negatív tőke, még néhány a legnagyobb hatású nagyvárosban sem. Míg az Egyesült Államokban csak 1,5% a negatív tőkével rendelkező lakástulajdonosok aránya, vannak néhány napfényövezet-beli részek, ahol ez az arány már meghaladja az 5%-ot. Kattints ide, hogy megtekinthesd az alábbi interaktív térképet. Az ICE Mortgage Technology által a ResiClub számára biztosított 100 nagyobb nagyváros közül ezek a nagyvárosok rendelkeznek a legmagasabb arányú víz alatti lakástulajdonosokkal: Cape Coral-Fort Myers, Florida —> 11,1% Lakeland, Florida —> 7,8% San Antonio —> 7,7% Austin —> 6,6% North Port, Florida —> 5,3% Jacksonville, Florida —> 4,1% Tampa, Florida —> 4% Baton Rouge, Louisiana —> 3,5% Dallas —> 3,5% Deltona, Florida —> 3% Az ICE Mortgage Technology által a ResiClub számára biztosított 100 nagyobb nagyváros közül ezek a városok rendelkeznek a legalacsonyabb arányú víz alatti lakástulajdonosokkal: Bridgeport, Connecticut —> 0,1% San Jose, Kalifornia —> 0,1% Boston —> 0,2% Los Angeles —> 0,2% Hartford, Connecticut —> 0,2% Madison, Wisconsin —> 0,3% Grand Rapids, Michigan —> 0,3% Oxnard, Kalifornia —> 0,3% New Haven, Connecticut —> 0,3% New York-Newark, New Jersey —> 0,3% Az alábbi táblázat megmutatja a 30 legnagyobb nagyvárosi lakáspiaci piac korosztályait, a legmagasabb víz alatti jelzáloghitellel rendelkező kérelmezők arányával. Kattints ide, hogy megtekinthesd az alábbi interaktív/szűrhető verziót, amely tartalmazza az ICE Mortgage Technology által vizsgált 100 nagyvárost. Még olyan piacokon is, mint Cape Coral (11,1%) és Austin (6,6%), ahol a víz alatti jelzáloghitelek aránya magasabb, ez még mindig messze van a GFC időszakának csúcsától. Összehasonlításképpen, 2009 szeptemberében a nevadai jelzáloghitelfelvevők 68%-a, az arizonai 48%-a és a floridai 45%-a volt víz alatt. Eddig, a csökkenő piacokon, igazából csak a 2022, 2023, 2024 és 2025-ös korosztályokat érintette. És ezeken a csökkenő piacokon a kis tőkével rendelkező hitelfelvevők, például az FHA és VA hitelfelvevők, akik mindössze 3,5%-ot helyeztek letétbe, valószínűbb, hogy valódi negatív tőkébe kerültek (ezt a diagramot nézd meg). Nagy kép: Ha a Délnyugat, Délkelet és Nyugati részek lakásárai továbbra is enyhe csökkenésnek indulnak, akkor a legújabb hitelfelvevők aránya, akik víz alatt vannak azokon a piacokon, a mai napig vázolt szintek fölé emelkedik. Azonban egy jelentős lefelé irányuló elmozdulás híján, ez még mindig messze nem közelíti meg a 2009-es vagy 2010-es negatív tőke mélységeit. *A negatív tőke azt jelenti, hogy a lakástulajdonos többet tartozik a jelzálogától, mint a lakás jelenlegi piaci értéke. A lakáspiacon ezt történelmileg víz alatti állapotnak nevezik. Természetesen egyes hitelfelvevők, akiknek nincs negatív tőkéjük – de csak kissé pozitív tőkéjük van – még mindig veszteségben lehetnek a tranzakciós költségek figyelembevételével, és más hitelfelvevők/lakástulajdonosok, akik normál letétet helyeztek letétbe, különösen azok, akik 2022 tavaszán vásároltak parti piacokban, mint Punta Gorda, Florida vagy Austin, lehet, hogy pozitív tőkével bírnak, de még mindig lehet, hogy a lakásuk kevesebbet ér, mint a vásárlási áruk. Az utolsó két példa nem felel meg annak, amit az ipar víz alatti állapotnak nevez, még akkor is, ha gyakorlatilag veszteségben vannak.